Одним из важнейших этапов исполнения договора долевого участия в строительстве является передача застройщиком квартиры участнику долевого строительства (дольщику). Отсутствие компетентного специалиста (юриста, технического специалиста) при приемке дольщиком квартиры может повлиять на перспективы предъявления возможных претензий к застройщику и получения от него предусмотренной законом компенсации.
Именно на этом этапе дольщики совершают ряд существенных ошибок, позволяющих застройщику уйти от ответственности за нарушение своих обязательств. При передаче дольщику квартиры застройщик идет на ряд юридических хитростей, влекущих для дольщика негативные правовые последствия.
Например, при передаче квартиры застройщик предоставляет дольщику на подпись три экземпляра акта приема-передачи квартиры, которые не подписаны застройщиком, не содержат дату составления. Подписав такой акт, дольщик рискует получить назад свой экземпляр акта, в котором будет указана не реальная дата принятия квартиры, а более ранняя. В таких случаях (имея на руках подписанный дольщиком акт приема-передачи) застройщик указывает датой составления акта следующий день после дня ввода дома в эксплуатацию. При этом дата ввода дома в эксплуатацию может быть «забронирована» застройщиком и не соответствовать актуальной дате, то есть быть более ранней. В результате таких действий дольщик может лишиться права на часть неустойки.
Также застройщик может предоставить дольщику на подпись акт приемапередачи на двух листах, а после подписания дольщиком второго листа заменить первый лист листом с иным содержанием (например, иной датой подписания).
Таким образом, акты, не подписанные застройщиком, либо не содержащие дату принятия квартиры, либо содержащие недостоверную информацию, подписывать недопустимо.
Довольно часто застройщик указывает в акте приема-передачи квартиры условия об отсутствии у дольщика к застройщику каких-либо финансовых претензий, в том числе по выплате неустойке. Такие фразы усложняют доказывание прав дольщика на неустойку, но не препятствуют ее взысканию.
Бывают ситуации, когда застройщик умышленно завышает площадь квартиры с целью снижения размера неустойки путем зачета суммы доплаты за превышение площади квартиры и суммы неустойки.
Факт увеличения площади квартиры и включения увеличенной площади в акт приема-передачи квартиры устанавливается застройщиком на основании технического плана, который составляется при проведении кадастровых работ по дому. Однако достаточно часто технический план содержит ошибки и требует проверки путем натурного обмера квартиры при приемке. Для этого при приемке квартиры необходимо с помощью технических средств самостоятельно либо с привлечением технического специалиста производить проверку сведений, содержащихся в техническом плане, акте приема-передачи квартиры. При несоответствии фактической площади квартиры площади, указанной в акте приемапередачи квартиры, такой акт подписывать недопустимо. Не забывайте, что площадь квартиры это ваши деньги.
Часто застройщик вместо доплаты за увеличение площади квартиры предлагает подписать дольщику соглашение о зачете взаимных однородных требований, по которому указанная доплата дольщиком не производится при условии полного отказа дольщиком от взыскания с застройщика неустойки. При этом сумма доплаты за увеличение площади квартиры и сумма неустойки не являются равными (сумма неустойки, как правило, значительно выше). Такие действия застройщика могут лишить дольщика на получение какой-либо суммы неустойки. В данном случае дольщику необходимо обратиться к юристу, который проанализирует предлагаемое к подписанию соглашение о зачете и разъяснит дольщику возможные последствия.
Также особо остро стоит вопрос принятия квартиры с «ремонтом в подарок». Является ли «ремонт в подарок» обязанностью застройщика передать квартиру с таким ремонтом? Принимать ли дольщику по акту приема-передачи квартиру без «ремонта в подарок» или ждать окончания ремонта?
При заключении договора участия в строительстве застройщиком предоставлялись дольщикам соответствующие договоры о «ремонте в подарок» (бесплатном ремонте), в которых отражены основные виды работ, включенных в понятие «ремонт в подарок». С учетом того, что договоры о «ремонте в подарок» не содержат срок выполнения этого ремонта, полагаем, что застройщик обязан передать дольщику квартиру с таким ремонтом. Иное толкование указывает на обман застройщиком дольщиков и влечет для застройщика предусмотренную законом ответственность.
Приемка дольщиком квартиры без обещанного застройщиком «ремонта в подарок» приведет к невозможности предъявления дольщиком к застройщику требований о выполнении такого ремонта. Подписанный дольщиком акт приемапередачи означает полное выполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в строительстве, предъявление к застройщику требований о выполнении «ремонта в подарок» после подписания акта приема-передачи квартиры не приведет к каким-либо результатам.
Кроме того, в случае принятия дольщиком квартиры без ремонта дольщик становится собственником квартиры. При этом не ясна процедура передачи квартиры для выполнения ремонта (кому передается квартира?, на основании каких документов?), отсутствуют информация о лицах, которые будут ответственны за сохранность как самой квартиры дольщика, так и квартир и иного имущества третьих лиц (соседей), в том числе, в случае причинения вреда (например, затопления, пожара, взрыва).
Таким образом, принятие дольщиком квартиры без обещанного «ремонта в подарок» фактически означает лишение дольщика такого ремонта.
РЕЗЮМЕ: Дольщику важно обратиться к помощи квалифицированных юристов до написания претензий, подписания актов приема-передачи, иных документов, что позволит реализовать права дольщика и получить положительный результат в спорах с застройщиком.
Для совершения юридически правильных действий при приемке квартиры настоятельно рекомендуем вам обратиться к юристам Информационно-правового центра «Дольщик Кубани».
Остались вопросы?
Звоните, пишите:
— тел.: +7 (961) 524-02-08 (WhatsApp)
— e-mail: dolkub@mail.ru
— telegram: @dolshikkubani