1. Какую неустойку может потребовать от застройщика дольщик при нарушении застройщиком срока передачи дольщику квартиры?

Если застройщиком нарушен срок передачи дольщику квартиры, то у дольщика возникаем право на получение от застройщика неустойки в размере 1/150 (если дольщик-гражданин) или 1/300 (если дольщик-юридическое лицо) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. В какой суд обращаться?

1) Дольщик-гражданин самостоятельно может обратиться суд общей юрисдикции (далее – СОЮ) по месту застройщика, жительства дольщика, временной регистрации дольщика. Предварительно необходимо направить застройщику претензию.

2) Дольщик-гражданин может уступить права на неустойку индивидуальному предпринимателю (далее – ИП) или юридическому лицу (далее – ЮЛ), которые обратятся в арбитражный суд и взыщут неустойку. Для этого необходимо заключить договор уступки права требования неустойки, подписать уведомление о переходе права требования неустойки к ИП или ЮЛ, которые самостоятельно направляют застройщику указанное уведомление, претензию об оплате неустойки.

3) Дольщик-юридическое лицо может обратиться только в арбитражный суд по месту нахождения застройщика.

3. Сколько стоит посудиться и получить неустойку, какие расходы несет дольщик: СОЮ, арбитраж?

При обращении в СОЮ дольщик-гражданин несет расходы ориентировочно в размере от 15 до 20 тыс. руб. (только при рассмотрении в первой инстанции), которые включают в себя:

— почтовые расходы (отправление застройщику претензии, иска);

— расходы на представителя в суде (гонорар юристу, адвокату) и службе судебных приставов (подготовка претензии, иска, приложений к иску, участие в судебных заседаниях, получение решения суда, исполнительного листа, предъявление его в банк застройщика или службу судебных приставов).

При уступке права на неустойку ИП или ЮЛ (для взыскания неустойки через арбитражный суд) — дольщик-гражданин не несет каких-либо расходов до момента фактического взыскания (реального получения от застройщика) суммы неустойки.

4. В какой суд обратиться выгоднее, какой суд присуждает больший размер неустойки?

В СОЮ дольщик-гражданин обращается с требованиями о взыскании с застройщика 1) неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; 2) компенсации морального вреда; 3) штрафа в размере 50% от присужденной суммы за неисполнение требований дольщика в добровольном порядке; 4) почтовых расходов и расходов на представителя.

Несмотря на такое количество требований СОЮ удовлетворяет требования в следующих размерах: 1) неустойку снижает в 5 и более раз (заявили 200 тыс.руб., суд взыскивает 40 тыс.руб. и менее); 2) моральный вред суд взыскивает от 1 до 3 тыс.руб.; 3) штраф взыскивает в размере 50% от суммы взысканной неустойки и морального вреда (в приводимом примере максимально (40 тыс.руб. + 3 тыс.руб.) Х 50% = 21,5 тыс.руб.); 4) почтовые расходы полностью, расходы на представителя от 3 до 5 тыс.руб.

Всего около 69 тыс.руб.

В приведенном примере при максимальном удовлетворении судом требований (исходя из сложившейся судебной практики) дольщик может получить всего 49 тыс.руб. (исковые требования 69 тыс.руб. минус расходы на представителя в размере 20 тыс.руб.). При этом юрист не заинтересован в скорейшем реальном получении от застройщика суммы неустойки, так как свой гонорар, как правило, он получает в начале оказания услуг (до взыскания судом неустойки).

В случае апелляционного обжалования застройщиком решения суда дольщик несет дополнительные расходы на оплату услуг представителя около 10 тыс.руб.

При взыскании через арбитражный суд первой инстанции (при уступке права на неустойку ИП или ЮЛ) к застройщику предъявляется иск только о взыскании неустойки (без требований о взыскании морального вреда, штрафа, расходов на представителя). После реального получения от застройщика (фактического взыскания) суммы неустойки юрист производит удержание своего процента за выполненную работу. При этом размер процента от выигранной суммы дольщик и арбитражный юрист оговаривают индивидуально в зависимости от застройщика, его платежеспособности, цены квартиры, периода просрочки. Как правило, указанный процент составляет от 25 до 50% от взысканной суммы. В данном случае арбитражный юрист заинтересован в скорейшем реальном получении от застройщика суммы неустойки.

Арбитражный суд удовлетворит требование о взыскании неустойки исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (заявили 200 тыс.руб. из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, суд взыскивает 100 тыс.руб.). Исходя из взысканной судом суммы 100 тыс. рублей и процента юриста, дольщик получает на руки от 60 до 75 % от взысканной судом суммы (от 60 до 75 тыс. руб.).

При этом дольщик в процессе судебного взыскания неустойки не несет никаких расходов, а получает готовый результат (денежные средства).

В случае апелляционного обжалования застройщиком решения суда дольщик не несет дополнительных расходов на оплату услуг представителя, так как эти расходы включены в процент арбитражного юриста.

5. Какие сроки получения неустойки?

В среднем срок реального получения от застройщика (фактического взыскания) суммы неустойки составляет не менее 4 месяцев с момента обращения дольщика к юристу и зависит от контрдействий застройщика в суде, обжалования решения суда, платежеспособности застройщика на стадии исполнения решения.

6. Надо ли писать претензию застройщику?

Коллективную или индивидуальную? В случае последующего обращения в СОЮ претензию необходимо писать и направлять на адрес регистрации застройщика ценным письмом с описью вложения. Как правило, после получения претензии застройщик выбирает один из вариантов:

1) не отвечает на претензию (игнорирует);

2) предлагает дольщикам минимальную сумму компенсации (около 10% от предусмотренной законом) либо минимальные дополнительные улучшения квартиры;

3) рекомендует дольщикам обращаться в суд.

Лучше подавать претензию индивидуально, так как при подаче в последующем коллективного иска суду потребуется надлежащим образом извещать всех истцов, что в итоге существенно увеличит сроки рассмотрения дела.

В случае взыскания через арбитражный суд (при уступке права на неустойку ИП или ЮЛ) претензию подготавливает сам арбитражный юрист и направляет ее на адрес регистрации застройщика ценным письмом с описью вложения.

7. Когда можно обращаться в суд: до подписания или после подписания акта передачи квартиры?

Право на обращение в суд возникает у дольщика со дня нарушения застройщиком срока передачи дольщику квартиры, то есть обращение в суд возможно до подписания акта передачи квартиры. При этом обращение в суд до подписания акта передачи квартиры выгоднее. Так, в исковом заявлении истец может указать о взыскании неустойки до момента передачи застройщиком дольщику квартиры. Существует судебная практика, согласно которой суд не вправе снижать размер неустойки, взыскиваемый истцом на будущее время. То есть, суд взыскивает с застройщика неустойку на будущее время в предусмотренном законом размере (исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ).

8. Можно ли подписывать акт передачи с полным или частичным отказом от неустойки?

Несомненно, такие акты нельзя подписывать. Однако даже в случае подписания акта с полным или частичным отказом от неустойки не стоит сдаваться и считать себя лишенным права на неустойку (ее часть). Существуют правовые механизмы, позволяющие признавать указанные условия противоречащими закону, нарушающими права граждан.

9. Как взыскать неустойку, если застройщик обещал «ремонт в подарок»?

Если застройщик обещал дольщику «ремонт в подарок», то необходимо устанавливать является ли указанный ремонт действительно подарком застройщика или дольщик заключил договор о бесплатном ремонте с третьим лицом (не застройщиком), необходимо также определять объем и стоимость «ремонта в подарок».

Как правило, при заключении ДДУ застройщик предлагает дольщику подписать с третьим лицом договор о бесплатном ремонте, не отражающий основных, существенных условий, позволяющих определить сроки выполнения ремонта, качество ремонта, характеристики материалов и т.д.

Бесплатный ремонт фактически предлагается застройщиком, а формально этот ремонт обязуется выполнить иное лицо. Такие действия застройщик осуществляет для предотвращения возможности обращения дольщика к нему с какими-либо требованиями относительно ремонта.

При рассмотрении вопроса о целесообразности обращения к застройщику с требованием о выплате неустойки дольщик предполагает, что третьим лицом специально будут нарушены сроки выполнения указанного ремонта, либо ремонт будет выполнен с недостатками (некачественно).

Для обоснованного ответа на такой вопрос необходимо анализировать условия договора о «ремонте в подарок», стоимости ремонта, оценить платежеспособность третьего лица для последующего предъявления к нему денежных требований в связи с нарушением сроков ремонта и выявленными недостатками.

После проведения указанного анализа документов можно сделать вывод о наличии или отсутствии целесообразности предъявления к застройщику требований о выплате неустойки до окончания «ремонта в подарок».

Остались вопросы?

Звоните, пишите:

— тел.: +7 (961) 524-02-08 (WhatsApp)

— e-mail: dolkub@mail.ru

— telegram: @dolshikkubani